不動産業における不動産の売買価格！？

もう今年最後の寄稿になります。
1年1年が早く感じます。

この質問は不動産屋さんからちょくちょくあります。
まぁ～、税務署に　×　といわれない価格という意味です。
不動産屋さんや購入者からしたら建物を高くしたいです。
その理由は、不動産屋さんは、消費税の課税割合を高くしたいです。
購入者は減価償却費を多くとりたいです。

税法上の論点ですが、
法人税法上の　時価　とは。
→　土地建物の売買価格が適正なら、税務否認はないです。

消費税法上の　時価　とは。
→　建物と土地の売買価格が適正でない場合は、税務否認の可能性があります。
　　販売側の課税割合が高くなり、仕入税額控除の超過になります。

所得税法上の　時価　とは。
→　建物と土地の売買価格が適正でない場合は、税務否認の可能性があります。
　　減価償却費が過大になります。

このような背景は　税務署　はマークしていますので、
明らかに時価と乖離した金額で売買すると待ってました！と
税務調査になりますよ。笑。
土地建物の所有者が異動したことは、税務署は必ず把握します。
譲渡申告を促す通知が来ますよ。

そもそも不動産屋さんが、時価を間違えるって、いかがなものかと。
お客様の信頼を著しく損なうでしょうね。
明らかに損害賠償の対象でしょうね。

仕入して、販売するって、いくつかのケースに分けられるかと。
①土地建物を仕入れて、そのまま売る場合。
②仕入れた土地建物のうち、建物を一部改修して、売る場合。
③土地建物のうち建物を解体して、新たに建物を建築して売る場合。

税理士としての回答としたら　時価　でとしか答えられないですけど････
税理士は不動産の売買価格を算定する業務はできません。
それは　不動産鑑定士　になります。
ただし、私は税務上の時価の考え方や裁判例を多く知っています。
税務署が×ということは、税務上の時価の考え方が基準となっているわけです。

不動産屋さんは　時価　に精通する業種であるってことです。

上記①～③の考え方になりますが、
①･･･裁判例ではほぼ決まっていますが、土地の実勢価格は参考にします。
②③･･･土地の実勢価格をみて、建物の建築費用を考慮して決定です。

税金の世界は自己の都合をほぼ聞いてくれません。笑。
つまり、自己の理由で自身が納得して、その金額で販売すると
税務署にその理由を理解してもらえることはほぼありませんので。
その時は地獄ですよ。買った人も訂正されるってことですから。
まさか、不動産屋さんが原価割れで売ることは
相当な理由がない限り、無いでしょう。
不動産って土地と建物の金額で構成されていますので
どちらかが高くなれば、どちらかが安くなります。
土地が昨年坪30万円で売買実例があるのに、
その隣の敷地を20万円で売ったら
恣意性が介入していると考えるでしょうね。
それは明らかに　30万円　ですよ。
25万円にしても、なぜですか？って聞かれますよ。
何と答えるのですか？
市場価格に精通している不動産屋さんが30万円って
知っているのに、25万にして建物を高くしたわけです。
見方によっては、悪質でしょうね。

5万ぐらい安くしてもいいのでは？･････正に自己の理由です。

当方はこのような世界で生きています。
税金の質問にはすべて裏があります。
みんながみんな裏を話してくれるとは限りません。
それを汲み取り回答しています。
不動産業のお客さんは数社あります。
当方のお客様は税務サポートの特徴として
中長期的な視点で、最も重要視している
消費税の課税売上割合対策を提案しています。
結果的に市場競争を優位に進められると思います。
当方は重要なのは　時価　ではないです。
そこに時間を費やすのは　ナンセンス　です。
また自身で節税策を考えて、実行したいお客様は
当方でなくてもいいと思います。
当方の提案通りやって頂ければ、必ず税メリットが得られますので。
興味があれば、ご照会下さい。
全国対応していますので。

租税訴訟補佐人税理士
TaxArtist🄬水島洋之