『相続税対策』『不動産』って検索すると
まぁ～　ネット上には、山ほど出てきますが、
それだけ、商売の利得が隠れているのでしょうね。笑

相続税対策として不動産の取得は
相続税法的に　間違いではない　ですし、
私も相続税対策の提案の一つとして、
不動産取得は射程にいれています。

ただ相続税対策として納税者等からの聞く話の中には････
いくつか紹介しましょう。

①銀行担当者が出来る限り、借入を多くして物件を取得した方がいい！

A　まったく違うんですよね。
　借入の返済と税金含めた収支が取得後に回るか否か？
　で取得時の借入金を決めるがいいと私は考えています。
　相続税対策ですよ？相続人に引き継ぐ物です。
　何もしなくても預金が増える物でなければ
　相続財産として良いものではありません。
　まったく的を得ていないアドバイスですし、
　某著名人が全額借金で物件を買えるだけ買って、
　最後、物件に対する収支が回らなくなって、
　物件すべてを売っても借金が残ったケースをみました。
　このようになった理由はいろいろあったかもしれませんが、
　所詮、税理士含め不動産投資の素人ですので、
　相続税対策としての　不動産取得　でしかなく、
　引き続く方にとって、いい物にする必要がある、
　としか私は言えません。

②セミナーでコンサルタントが売却時期が来ればこの不動産を売ればいい！

A　これも違うんですよね。
　相続税対策としての不動産なのに、
　投資業に変えられちゃっているんですよ。
　そんな簡単に取得時期や売却時期が把握できたら、
　お金持っている人が永遠に裕福でいられますよ。
　そんな甘くないです。余計な色気は出す必要はないんです。
　だいたいその物件の市場価値が上がらなかったら、
　そのコンサルタントが責任とってくれるんですか？
　そんな売り買いを続けて、倍々ゲームのように増えていたら
　そのコンサルタントはもう働いていないですよ。
　あなたに教えないですよ。
　あなたが買った仲介手数料で、いい生活していると思いますけどね。
　私の知っている不動産業、つまりプロは不動産を転がしていないです。
　投資物件持っていない人多いです。
　まさしく、これが答えじゃないですかね？
　市場のことを良く知っているからだと思います。

③税理士先生が親族内で不動産譲渡を提案して、所有資産の組み換えを････

A　これはひどいですかね。
　まずは親族内。特例を受けれないケースがありますし、
　不動産は名義が変わりますと登記に関する費用、
　不動産取得税、最悪、仲介手数料等、
　余計なコストが親族内で改めてかかるわけです。
　これが決して安くないです。
　不動産って投資と回収の勝負が最後の最後まで
　勝ち負けがわからないって良くあります。
　そんな世界なのに余計にコストをかけてどうするの？
　って感じですが。
　仲介手数料の商売になっていませんか？その先生の。

④買換え特例を当たり前のように提案する先生

A　これもひどいと思います。課税の繰延です。
　次世代が精算するって話です。だいたい建物を圧縮して
　取得後の税金考慮した収支は大丈夫ですか？
　次世代に相談して決定した方がいいです。
　次世代が譲渡した際に多額の税金が発生するってことです。
　自分の代の税金は自分で精算がポリシーでやっています。

⑤相続税対策としての不動産を提案

A　ここまではいいと思ったのですが、
　どのくらいまで手持ち資金が使えるのですか？
　その不動産で相続税の効果はいくらあるのですか？
　現状、相続税を負担できるだけのキャッシュがあるのですか？
　これらについて、説明がまったくできないと言うのです。
　一瞬にして、ひどいと思いますね。
　私ならこの提案は　手数料目的　でしょう、となりますかね。

安易な不動産による対策の話は世の中には多いです。
そして、それを信じている一般の方も多いと感じます。

相続税対策というのであれば、税理士に報酬を払って
現状の相続税を把握するレントゲンを撮らなければなりません。
つまり、現時点の相続税の試算というものです。
(※以後、現状の相続税の試算＝レントゲン)
明日、万が一が起きたら相続税いくらです！ってやつです。
このレントゲンがないと、何をするにもエビデンスがとれないでしょ。
そして、このレントゲンで最も大事なのは、現状の手持ちの資金で
相続税が負担できるか否か？です。
これを把握して、初めて　相続税対策としての不動産　の
提案ができるようになります。
この不動産の取得により、現状、いくら相続税が減ります！
と私は常に提示しています。レントゲンが撮れていますので
難しい話ではありませんし、闇雲に提案して、
簡単に買えるような値段じゃないでしょ。不動産って。

今まで率直に当方のレントゲンの手数料を
十分に超えるだけの相続税効果の提案ができていますし、
相続税が手持ちにて負担できないのであれば、
資金を作る提案もできています。
また当方の手数料が税効果を超えられないようであれば、
レントゲン撮影の途中であっても、撮影を中止します。
費やした時間分の手数料だけは頂戴しますが････
ただ対策不要がわかったことって、効果大きいですよね。

原理原則、所有財産の価値があるから相続税がかかるわけです。
現状資金がないとなれば、多少の時間を頂ければ、計画的に
何とかなりますけどね・・・・・ってプロとして考えています。

税理士としての　相続税対策　やっています。
すべて説明できる提案！これに尽きます。
私の報酬は税金のことでもらえれば結構です。
これが生業ですから。
本気で納税者の財産を守ろうと取り組んでいます。

興味があれば、ご相談下さい。
メールで全国からご照会頂いております。
よろしくお願い申し上げます。

SAS Tax Artist Office
租税訴訟補佐人税理士
TaxArtist®水島洋之